È stato approvato in Senato il 26 luglio u.s. il disegno di legge di conversione del Decreto 223/2006 (cd. Decreto Bersani) e numerosi sono stati gli emendamenti la testo originale.
Viene dunque reintrodotta la distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali e, di conseguenza, la distinzione dei regimi di tassazione, inoltre viene cancellata la retroattività della norma che comportava la rettifica della detrazione e viene inaugurato il regime opzionale tra imponibilità ed esenzione Iva per le società.
Prima degli emendamenti, infatti, il decreto Bersani stabiliva che tutti i trasferimenti immobiliari, a prescindere dalla funzione di immobili strumentali o meno, sarebbero stati esentati da regime Iva e sottoposti ad imposta di registro, con l’unica eccezione dei fabbricati ceduti dai costruttori ed ultimati da meno di 5 anni.
E tale indirizzo, la sottoposizione dei trasferimenti immobiliari all’imposta di registro invece che all’Iva, è confermato anche nel disegno di legge che però ha provveduto a delineare numerose eccezioni a tale regola.
Ecco i casi in cui si applica l’aliquota Iva sul prezzo pattuito per la compravendita:
- cessioni di immobili ad uso abitativo e strumentale effettuate da imprese costruttrici o da imprese che eseguono lavori di ristrutturazione (soggetti passivi di imposta) nei confronti di qualsiasi acquirente, purché ciò avvenga entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile (nel decreto in origine il termine era di cinque anni, ora ridotti a quattro);
- cessioni e locazioni di immobili strumentali nel caso in cui l’operazione sia effettuata:
1. nei confronti di soggetti passivi di imposta, dalla cui attività derivi un diritto di detrazione sino al 25% dell’imposta assolta sugli acquisti (banche o assicurazioni);
2. nei confronti di acquirenti non soggetti passivi d’imposta (enti, organizzazioni, associazioni o persone senza partita Iva);
3. con esplicita scelta da parte della società locatrice o venditrice per l’assoggettamento all’imposta sul valore aggiunto.
Le società hanno quindi la possibilità di scegliere se pagare o meno la suddetta imposta. È in questo senso da intendere il cosiddetto regime opzionale di imponibilità ed esenzione Iva.
In entrambi i casi le società (soggetti Iva) che cedono un fabbricato strumentale dovranno comunque versare un’imposta ipotecaria e catastale del 4% ed un’imposta di registro fissa pari a 168 euro.
Qualora la cessione del fabbricato strumentale sia esente da Iva, l’imposta di registro sarà del 7%, l’imposta ipotecaria del 3%, e quella catastale dell’1%
Il decreto, infine, perde il valore retroattivo: non è più obbligatorio, infatti, restituire l’Iva già detratta prima dell’entrata in vigore del Decreto Bersani.
per scaricare il testo del disegno di legge per la conversione in legge con emendamenti del Decreto Bersani
http://www.geonetwork.eu/normativa/emendamento bersani.pdf