Premesso che per effettuare in concreto il calcolo dell’imposta di registro e delle altre imposte immobiliari dovute è necessario stabilire la base imponibile su cui applicare l’aliquota per l’imposta proporzionale, sono comunque opportune, alla luce delle recenti novità introdotte con la Legge Finanziaria 2006 e con il Decreto Bersani, convertito in Legge 248/2006.
In generale, la base imponibile delle imposte immobiliari è costituita dal valore che le parti hanno dichiarato nell’atto, oppure, dal corrispettivo che le parti stesse abbiano pattuito.
Ai sensi del T.U. sull’imposta di registro esiste comunque un valore minimo dichiarabile, costituito dal valore catastale dell’immobile.
Prima delle recenti modifiche, in caso di dichiarazione di detto valore minimo in atto, erano inibiti i poteri di accertamento dell’Agenzia delle Entrate che, quindi, non poteva effettuare verifiche su quel determinato trasferimento.
Poiché però, al fine di corrispondere meno imposte, le parti contraenti tendono sempre a dichiarare negli atti di disposizione di beni immobili un prezzo di molto inferiore a quello pattuito (spesso pari allo stesso valore catastale, ovvero, il minimo dichiarabile), il legislatore ha deciso di intervenire per limitare questo costume.
Un primo intervento in tal senso è andato ad incidere sulle cessioni immobiliari distinguendo l’importo che deve essere dichiarato a seconda della natura delle parti contraenti.
La legge finanziaria 2006 ha, infatti, previsto che la base imponibile per le imposte ipo-catastali in caso di cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze poste in essere tra privati, possa essere data dal valore catastale dell’immobile, a prescindere dal prezzo/valore dichiarato nell’atto. Ciò per rendere irrilevante l’ammontare del prezzo/valore dichiarato, così da evitare il più possibile dichiarazioni di prezzo o di valore fittizie negli atti notarili.
Si sottolinea come i privati, per poter liquidare le imposte ipo-catastali sul valore catastale, debbano dichiararne l’intenzione all’interno dell’atto del notaio potendo così usufruire anche del correlato sconto del 20% sull’onorario notarile (che, essendo calcolato sul valore/prezzo dichiarato nell’atto sarebbe di ammontare molto più elevato in caso di dichiarazione dell’intero prezzo pattuito).
Al contrario, per le cessioni di immobili strumentali e, comunque, per tutte le cessioni in cui una delle parti contraenti è un’impresa (a prescindere dal fatto che la cessione sia soggetta o meno ad IVA), così come per i privati che non dichiarano di voler applicare il criterio recentemente introdotto, la base imponibile per il calcolo delle imposte di registro e ipo-catastali restava, almeno fino alla Finanziaria 2007, come meglio si vedrà in seguito, quella tradizionale del valore/prezzo dichiarato nell’atto.
Un secondo intervento del legislatore in materia ha, come si è anticipato, fatto decadere il limite al potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate previsto in caso di dichiarazione in atti del valore catastale dell’immobile.
La Legge n. 248/2006 di conversione del decreto “Bersani” (D.L. n. 223/2006), infatti, ha stabilito che non si applica il meccanismo della cd. valutazione “automatica” o “catastale” alle cessioni di immobili e loro pertinenze diverse da quelle di cui alla legge finanziaria 2006, ovvero, le cessioni di immobili abitativi tra privati per le quali le imposte si calcolano sul valore catastale a prescindere dal prezzo/valore dichiarato in atto.
Per tutte le altre cessioni, dunque, viene meno il limite all’accertamento da parte dell’Agenzia e, di conseguenza, il significato del valore minimo dichiarabile; pertanto, dalla data di entrata in vigore della Legge n. 248/2006, viene ripristinato l’accertamento del valore della base imponibile quale regola generale, con la possibilità, da parte dell’Agenzia, di effettuare controlli su tutti gli atti di trasferimento provvedendo, in caso ritenga che il valore venale del bene in oggetto sia superiore a quello dichiarato, alla rettifica ed alla liquidazione della maggiore imposta, gravata anche di interessi e sanzione.
Con la Legge Finanziaria 2007, infine, la regola del prezzo/valore, introdotta con la Legge Finanziaria 2006 per le compravendite di immobili di civile abitazione tra privati, viene estesa a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore (vale a dire persona fisica o persona giuridica), a condizione che l’acquirente eserciti l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.