Expert Stime & Esecuzioni Immobiliari


Gestione completa delle perizie di stima:
  • Confronto diretto, MCA, Cost approach o capitalizzazione del reddito in conformità alla norma UNI 11612:2015
  • Calcolo delle superfici commerciali mediante criteri di ponderazione
  • Redazione della perizia secondo diversi formati
  • Perizie di stima per esecuzioni immobiliari

Tutte le novità della versione 2020

Versione 3.01a

  • Aggiornato il modello di relazione di sistema per le esecuzioni immobiliari
  • Testo della relazione: ripristinato il corretto funzionamento del pulsante "Elenco variabili" ed aggiornato l'elenco delle variabili disponibili
Versione 3.01

  • Expert Stime Immobiliari diventa Expert Stime & Esecuzioni Immobiliari. E' infatti prevista la possibilità di impostare - tramite il nuovo wizard - la pratica come Perizia di stima per esecuzione immobiliare. In tal modo il contenuto della perizia rispecchierà esattamente i contenuti minimi previsti dall'art. 173-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, ossia:
    1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
    2) una sommaria descrizione del bene;
    3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
    4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
    5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;
    6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
    7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
    8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
    9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
  • Nuovo wizard per la creazione delle pratiche. Attraverso il wizard è possibile definire la metodologia di stima principale utilizzata nella perizia, se mostrare i riferimenti ai valori OMI o meno, se impostare la pratica come "Perizia di stima per esecuzione immobiliare" e - nel caso si sia selezionata la modalità MCA - i relativi parametri di calcolo
  • Possibilità di definire lotti. Ciascun lotto conterrà uno o più immobili (fabbricati e/o terreni) che concorreranno a formarne il valore globale
  • Per le perizie di stima relative alle esecuzioni immobiliari è possibile attivare una specifica opzione all'interno delle opzioni di stampa, per far sì che nella perizia non compaiano dati sensibili (nominativi, codici fiscali ecc.). Al loro posto verrà stampata la dicitura DATI OSCURATI.
    I dati che verranno oscurati sono:
    - automaticamente determinati dal software: il nome, il cognome, la ragione sociale, il codice fiscale, la partita IVA, il numero della carta di identità ecc. inseriti all'interno dei soggetti
    - determinati manualmente dall'utente: all'interno dei campi descrittivi, utilizzando la funzione Oscura selezione in fase di stampa (il testo che verrà oscurato si presenta come barrato)
    NOTA: La dicitura "Dati oscurati" verrà sostituita ai dati inseriti solo se l'apposita opzione di stampa è selezionata. L'opzione è disponibile all'interno della sezione "Opzioni di stampa e frontespizi"
  • Nuova funzione "Strumenti | Tabelle | Tabella giudici" che permette di inserire i dati dei giudici che poi potranno essere successivamente inseriti nella sezione "Soggetti" delle perizie di stima per esecuzioni immobiliari
  • Nuova funzione "Strumenti | Tabelle | Quesiti per il CTU"
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Versione: 3.01a
 -Aggiornato il modello di relazione di sistema per le esecuzioni immobiliari
 -Testo della relazione: ripristinato il corretto funzionamento del pulsante "Elenco variabili" ed aggiornato l'elenco delle variabili disponibili
Versione: 3.01
 -Expert Stime Immobiliari diventa Expert Stime & Esecuzioni Immobiliari. E' infatti prevista la possibilità di impostare - tramite il nuovo wizard - la pratica come Perizia di stima per esecuzione immobiliare. In tal modo il contenuto della perizia rispecchierà esattamente i contenuti minimi previsti dall'art. 173-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, ossia:
1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2) una sommaria descrizione del bene;
3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;
6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
 -Nuovo wizard per la creazione delle pratiche. Attraverso il wizard è possibile definire la metodologia di stima principale utilizzata nella perizia, se mostrare i riferimenti ai valori OMI o meno, se impostare la pratica come "Perizia di stima per esecuzione immobiliare" e - nel caso si sia selezionata la modalità MCA - i relativi parametri di calcolo
 -Possibilità di definire lotti. Ciascun lotto conterrà uno o più immobili (fabbricati e/o terreni) che concorreranno a formarne il valore globale
 -Per le perizie di stima relative alle esecuzioni immobiliari è possibile attivare una specifica opzione all'interno delle opzioni di stampa, per far sì che nella perizia non compaiano dati sensibili (nominativi, codici fiscali ecc.). Al loro posto verrà stampata la dicitura DATI OSCURATI.
I dati che verranno oscurati sono:
- automaticamente determinati dal software: il nome, il cognome, la ragione sociale, il codice fiscale, la partita IVA, il numero della carta di identità ecc. inseriti all'interno dei soggetti
- determinati manualmente dall'utente: all'interno dei campi descrittivi, utilizzando la funzione Oscura selezione in fase di stampa (il testo che verrà oscurato si presenta come barrato)
NOTA: La dicitura "Dati oscurati" verrà sostituita ai dati inseriti solo se l'apposita opzione di stampa è selezionata. L'opzione è disponibile all'interno della sezione "Opzioni di stampa e frontespizi"
 -Nuova funzione "Strumenti | Tabelle | Tabella giudici" che permette di inserire i dati dei giudici che poi potranno essere successivamente inseriti nella sezione "Soggetti" delle perizie di stima per esecuzioni immobiliari
 -Nuova funzione "Strumenti | Tabelle | Quesiti per il CTU"
Versione: 2.03g
 -Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate: adeguamento del software alla pubblicazione dei valori relativi al 2° semestre 2019 (pubblicata il 13 marzo 2020)
Versione: 2.03f
 -Calcolo MCA. E' ora possibile valutare il prezzo marginale di un massimo di cinque superfici secondarie (balconi, terrazze, cantine ecc.) utilizzando la percentuale del prezzo medio minimo
 -Calcolo MCA. Possibilità di calcolare automaticamente le superfici secondarie a partire da quelle imputate all'interno del calcolo delle superfici, sia per il subject che per i comparabili
 -Calcolo MCA. La modalità di calcolo del prezzo marginale "Rapporto mercantile" è stata ridenominata in "Saggio di variazione dei prezzi calcolato" (in realtà a livello di piano andrebbe poi applicata in maniera diversa a seconda se il differenziale è positivo o negativo ma per compatibilità con il passato è stato lasciato sempre come percentuale "pura")
 -"Stima attraverso il metodo MCA". Aggiunta la possibilità di imputare come prezzo dei comparabili anche prezzi ricavati da offerte immobiliari ("asking price") con il relativo rapporto strumentale (coefficiente di allineamento ai prezzi reali di vendita)
 -"MCA | Impostazioni MCA e prezzi marginali". Nuova opzione "Modalità di verifica" tramite la quale selezionare il procedimento da adottare per la verifica dei risultati della stima:

- divergenza fra il risultato della stima MCA e la stima monoparametrica superficiale
- divergenza percentuale assoluta fra i prezzi corretti

E' possibile anche selezionare "entrambe le verifiche" oppure "nessuna verifica"
 -"MCA | Impostazioni MCA e prezzi marginali". Inserite due nuove metodologie di calcolo dei prezzi marginali:

- "Percentuale del prezzo medio minimo": tramite questa opzione è possibile utilizzare come prezzo marginale il prezzo medio minimo a metro quadro precedentemente calcolato
- "Percentuale sul prezzo %/(1+%)": che si differenzia dall'opzione "Percentuale sul prezzo" poiché la percentuale non viene applicata direttamente al prezzo (PREZZO * PERCENTUALE) ma applicando la formula (PREZZO * PERCENTUALE / (1 + PERCENTUALE)). Ad esempio:

Prezzo: 250.000 euro, applicando "Percentuale sul prezzo": 10%,, il risultato sarà 25.000 euro
Prezzo: 250.000 euro, applicando "Percentuale sul prezzo %/(1+%)": 10%,, il risultato sarà 22.727,27 euro
 -"MCA | Impostazioni MCA e prezzi marginali". Nuova opzione "Differenzia superfici principali e secondarie", attivando la quale il prezzo medio minimo (prezzo marginale della superficie) continuerà ad essere calcolato sulla base della superficie commerciale, mentre il differenziale della caratteristica "Superficie" prenderà in considerazione soltanto le superfici principali (quelle indicate con percentuale 100% nelle tabelle delle superfici).

In questo caso le superfici secondarie/accessorie (balconi, verande, garage ecc.) dovranno essere valutate a parte tramite le "caratteristiche libere" impostando come metodologia di calcolo del prezzo marginale "Percentuale del prezzo medio minimo"
Versione: 2.03d
 -Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate: adeguamento del software alla pubblicazione dei valori relativi al 1° semestre 2019 (pubblicati il 15 ottobre 2019)
Versione: 2.03c
 -Introdotta la possibilità - all'interno del metodo del cost approach - di utilizzare la stima per valore di trasformazione con imputazione opzionale degli stati di avanzamento dei lavori come percentuale delle singole categorie di opere
Versione: 2.03b
 -Migliorata la metodologia di calcolo Cost Approach (costo di costruzione). E' ora possibile inserire analiticamente:

- il costo di costruzione delle singole parti dell'immobile o del complesso immobiliare oggetto di stima
- le spese tecniche necessarie
- gli oneri comunali da versare
- il valore dell'area
- l'utile promotore
- il deprezzamento (lineare o tramite formula UEC)

Vedi relativa scheda tecnica
Versione: 2.03a (Continua nella prossima pagina)
 -Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate: adeguamento del software alla pubblicazione dei valori relativi al 2° semestre 2018 (pubblicati il 15 marzo 2019)
 -Nuova funzione "File | Nuovo documento da visura in formato PDF" che permette di creare un nuovo documento a partire da una visura catastale in formato PDF. Al momento della creazione sarà possibile selezionare quali immobili inserire all'interno del nuovo documento. Come impostazione predefinita verrà creato un immobile per ciascun comune/catasto. Sarà comunque possibile raggruppare diversamente i diversi dati catastali al fine di suddividere la stima nelle porzioni desiderate. Verranno altresì inseriti all'interno della sezione "Committenti/proprietari" i dati anagrafici di tutti i soggetti presenti nella visura catastale
 -Nuova funzione "File | Nuovo documento da pratica DE.A.S." che permette di creare un nuovo documento a partire da una dichiarazione di successione. Al momento della creazione sarà possibile selezionare quali immobili e quali soggetti inserire all'interno del nuovo documento. Come impostazione predefinita verrà creato un immobile per ciascun comune/catasto. Sarà comunque possibile raggruppare diversamente i diversi dati catastali al fine di suddividere la stima nelle porzioni desiderate
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