Expert Stime & Esecuzioni Immobiliari


Gestione completa delle perizie di stima:
  • Confronto diretto, MCA, Cost approach o capitalizzazione del reddito in conformità alla norma UNI 11612:2015
  • Calcolo delle superfici commerciali mediante criteri di ponderazione
  • Redazione della perizia secondo diversi formati
  • Perizie di stima per esecuzioni immobiliari

Tutte le novità della versione 2020

Versione 3.01h

  • Stima per MCA | Caratteristiche: inserite due nuove caratteristiche "Servizi" e "Impianti" che consentono di valutare il prezzo marginale [P] applicando al costo a nuovo del servizio o dell'impianto [C] il deprezzamento lineare in funzione della vita utile [n] e della vetustà [t], secondo la formula P = C * (1-t/n)
  • Stima per MCA | Comparabili | Superfici: nuovo comando "Copia rapporti mercantili da subject" che imposta il calcolo della superficie con le medesime tipologie e rapporti mercantili utilizzati all'interno dell'immobile oggetto di stima
  • Stima per MCA | Superfici secondarie: al momento della selezione vengono ora inseriti automaticamente la descrizione ed il rapporto mercantile all'interno del calcolo MCA
Versione 3.01g

  • Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate: adeguamento del software alla pubblicazione dei valori relativi al 1° semestre 2020 (data di pubblicazione: 16 ottobre 2020)
Versione 3.01f

  • Calcolo MCA: introdotta la possibilità di calcolare il valore della superficie principale in presenza di area esterna utilizzando il rapporto complementare o il prezzo unitario a mq. L'opzione è attivabile da "MCA | Impostazioni MCA e prezzi marginali" | Definisci superfici
  • Calcolo MCA: i prezzi marginali delle caratteristiche possono essere ora imputati in uno solo dei comparabili e verranno copiati automaticamente negli altri comparabili
Versione 3.01e

  • Capitalizzazione del reddito. La ricerca del saggio di capitalizzazione può ora avvenire tramite i seguenti metodi:
    - Dati di mercato (comparabili)
    - Mortgage and equity components
    - Land and building components
    - Debt and coverage ratio
    - Caratteristiche incrementative e decrementative
  • Cost approach: aggiunta modalità di calcolo del valore dell'area a partire dal rapporto complementare della stessa sul valore totale. Sono disponibili due modalità di calcolo: la prima che tiene conto dell'utile del promotore solo sul costo di costruzione e la seconda che tiene conto dell'utile del promotore sia sul costo di costruzione che sul valore dell'area
Versione 3.01d

  • Stima libera: introdotta la possibilità di gestire documenti excel con fogli multipli
  • Stima libera: introdotta la possibilità di specificare il foglio e la cella contenente il valore stimato attraverso la funzione "Impostazioni foglio e cella valore stimato" presente nel pulsante "Operazioni" all'interno della pagina "Stima libera" (di default Foglio 1 | Cella B2)
  • "MCA | Impostazioni MCA e prezzi marginali": introdotta la possibilità di cambiare l'ordinamento delle caratteristiche
Versione 3.01c

  • Introdotta una nuova modalità di stima, denominata "Stima libera", che attraverso un foglio di calcolo liberamente modificabile permette all'utente di stimare l'immobile utilizzando procedimenti e formule non direttamente riferibili alle altre modalità di stima già presenti. Attraverso il pulsante "Operazioni" all'interno della pagina "Stima libera" è possibile caricare un modello predefinito (sono già forniti a titolo di esempio due modelli precompilati). L'utente potrà creare nuovi modelli .xlsx attraverso Excel (o altro programma compatibile) con l'unico vincolo di indicare il "valore stimato" nella casella B2. I modelli dovranno essere salvati nella cartella SYSTEM\SCHEMISTIMALIBERA (normalmente presente in c:\geonet\expstime\system\schemistimalibera").

    Ulteriori informazioni sono disponibili alla scheda tecnica 490.
  • Opzioni di stampa e frontespizi. Introdotte tre nuove opzioni per personalizzare la stampa della scheda valutativa degli immobili:
    - Stampa valore OMI su ogni scheda valutativa
    - Stampa valore VAM su ogni scheda valutativa
    - Stampa valore catastale su ogni scheda valutativa
  • Nuovo comando disponibile all'interno del menu contestuale associato al tasto destro del mouse sui singoli immobili "Importa da Expert Trasferimenti Immobiliari"
  • Nuovo comando disponibile all'interno del menu contestuale associato al tasto destro del mouse sui singoli immobili "Importa da Expert Due Diligence Immobiliare"
  • Stima per capitalizzazione del reddito | Reddito netto annuale: introdotta la possibilità di imputare i costi annuali non solo in percentuale ma anche come importi in euro
  • Introdotta la possibilità di spostare gli immobili fra lotti tramite drag and drop
Versione 3.01b

  • Stampa schede descrittive immobili, stampa schede di valutazione immobili, stampa dettaglio calcoli MCA, stampa fascicolo comparabili MCA: gli immobili sono ora raggruppati per lotto
Versione 3.01a

  • Aggiornato il modello di relazione di sistema per le esecuzioni immobiliari
  • Testo della relazione: ripristinato il corretto funzionamento del pulsante "Elenco variabili" ed aggiornato l'elenco delle variabili disponibili
Versione 3.01

  • Expert Stime Immobiliari diventa Expert Stime & Esecuzioni Immobiliari. E' infatti prevista la possibilità di impostare - tramite il nuovo wizard - la pratica come Perizia di stima per esecuzione immobiliare. In tal modo il contenuto della perizia rispecchierà esattamente i contenuti minimi previsti dall'art. 173-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, ossia:
    1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
    2) una sommaria descrizione del bene;
    3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
    4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
    5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;
    6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
    7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
    8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
    9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
  • Nuovo wizard per la creazione delle pratiche. Attraverso il wizard è possibile definire la metodologia di stima principale utilizzata nella perizia, se mostrare i riferimenti ai valori OMI o meno, se impostare la pratica come "Perizia di stima per esecuzione immobiliare" e - nel caso si sia selezionata la modalità MCA - i relativi parametri di calcolo
  • Possibilità di definire lotti. Ciascun lotto conterrà uno o più immobili (fabbricati e/o terreni) che concorreranno a formarne il valore globale
  • Per le perizie di stima relative alle esecuzioni immobiliari è possibile attivare una specifica opzione all'interno delle opzioni di stampa, per far sì che nella perizia non compaiano dati sensibili (nominativi, codici fiscali ecc.). Al loro posto verrà stampata la dicitura DATI OSCURATI.
    I dati che verranno oscurati sono:
    - automaticamente determinati dal software: il nome, il cognome, la ragione sociale, il codice fiscale, la partita IVA, il numero della carta di identità ecc. inseriti all'interno dei soggetti
    - determinati manualmente dall'utente: all'interno dei campi descrittivi, utilizzando la funzione Oscura selezione in fase di stampa (il testo che verrà oscurato si presenta come barrato)
    NOTA: La dicitura "Dati oscurati" verrà sostituita ai dati inseriti solo se l'apposita opzione di stampa è selezionata. L'opzione è disponibile all'interno della sezione "Opzioni di stampa e frontespizi"
  • Nuova funzione "Strumenti | Tabelle | Tabella giudici" che permette di inserire i dati dei giudici che poi potranno essere successivamente inseriti nella sezione "Soggetti" delle perizie di stima per esecuzioni immobiliari
  • Nuova funzione "Strumenti | Tabelle | Quesiti per il CTU"
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Versione: 3.01h
 -Stima per MCA | Caratteristiche: inserite due nuove caratteristiche "Servizi" e "Impianti" che consentono di valutare il prezzo marginale [P] applicando al costo a nuovo del servizio o dell'impianto [C] il deprezzamento lineare in funzione della vita utile [n] e della vetustà [t], secondo la formula P = C * (1-t/n)
 -Stima per MCA | Comparabili | Superfici: nuovo comando "Copia rapporti mercantili da subject" che imposta il calcolo della superficie con le medesime tipologie e rapporti mercantili utilizzati all'interno dell'immobile oggetto di stima
 -Stima per MCA | Superfici secondarie: al momento della selezione vengono ora inseriti automaticamente la descrizione ed il rapporto mercantile all'interno del calcolo MCA
Versione: 3.01g
 -Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate: adeguamento del software alla pubblicazione dei valori relativi al 1° semestre 2020 (data di pubblicazione: 16 ottobre 2020)
Versione: 3.01f
 -Calcolo MCA: introdotta la possibilità di calcolare il valore della superficie principale in presenza di area esterna utilizzando il rapporto complementare o il prezzo unitario a mq. L'opzione è attivabile da "MCA | Impostazioni MCA e prezzi marginali" | Definisci superfici
 -Calcolo MCA: i prezzi marginali delle caratteristiche possono essere ora imputati in uno solo dei comparabili e verranno copiati automaticamente negli altri comparabili
Versione: 3.01e
 -Capitalizzazione del reddito. La ricerca del saggio di capitalizzazione può ora avvenire tramite i seguenti metodi:
- Dati di mercato (comparabili)
- Mortgage and equity components
- Land and building components
- Debt and coverage ratio
- Caratteristiche incrementative e decrementative
 -Cost approach: aggiunta modalità di calcolo del valore dell'area a partire dal rapporto complementare della stessa sul valore totale. Sono disponibili due modalità di calcolo: la prima che tiene conto dell'utile del promotore solo sul costo di costruzione e la seconda che tiene conto dell'utile del promotore sia sul costo di costruzione che sul valore dell'area
Versione: 3.01d
 -Stima libera: introdotta la possibilità di gestire documenti excel con fogli multipli
 -Stima libera: introdotta la possibilità di specificare il foglio e la cella contenente il valore stimato attraverso la funzione "Impostazioni foglio e cella valore stimato" presente nel pulsante "Operazioni" all'interno della pagina "Stima libera" (di default Foglio 1 | Cella B2)
 -"MCA | Impostazioni MCA e prezzi marginali": introdotta la possibilità di cambiare l'ordinamento delle caratteristiche
Versione: 3.01c
 -Introdotta una nuova modalità di stima, denominata "Stima libera", che attraverso un foglio di calcolo liberamente modificabile permette all'utente di stimare l'immobile utilizzando procedimenti e formule non direttamente riferibili alle altre modalità di stima già presenti. Attraverso il pulsante "Operazioni" all'interno della pagina "Stima libera" è possibile caricare un modello predefinito (sono già forniti a titolo di esempio due modelli precompilati). L'utente potrà creare nuovi modelli .xlsx attraverso Excel (o altro programma compatibile) con l'unico vincolo di indicare il "valore stimato" nella casella B2. I modelli dovranno essere salvati nella cartella SYSTEM\SCHEMISTIMALIBERA (normalmente presente in c:\geonet\expstime\system\schemistimalibera").

Ulteriori informazioni sono disponibili alla scheda tecnica 490.
 -Opzioni di stampa e frontespizi. Introdotte tre nuove opzioni per personalizzare la stampa della scheda valutativa degli immobili:
- Stampa valore OMI su ogni scheda valutativa
- Stampa valore VAM su ogni scheda valutativa
- Stampa valore catastale su ogni scheda valutativa
 -Nuovo comando disponibile all'interno del menu contestuale associato al tasto destro del mouse sui singoli immobili "Importa da Expert Trasferimenti Immobiliari"
 -Nuovo comando disponibile all'interno del menu contestuale associato al tasto destro del mouse sui singoli immobili "Importa da Expert Due Diligence Immobiliare"
 -Stima per capitalizzazione del reddito | Reddito netto annuale: introdotta la possibilità di imputare i costi annuali non solo in percentuale ma anche come importi in euro
 -Introdotta la possibilità di spostare gli immobili fra lotti tramite drag and drop
Versione: 3.01b
 -Stampa schede descrittive immobili, stampa schede di valutazione immobili, stampa dettaglio calcoli MCA, stampa fascicolo comparabili MCA: gli immobili sono ora raggruppati per lotto
Versione: 3.01a
 -Aggiornato il modello di relazione di sistema per le esecuzioni immobiliari
 -Testo della relazione: ripristinato il corretto funzionamento del pulsante "Elenco variabili" ed aggiornato l'elenco delle variabili disponibili
Versione: 3.01 (Continua nella prossima pagina)
 -Expert Stime Immobiliari diventa Expert Stime & Esecuzioni Immobiliari. E' infatti prevista la possibilità di impostare - tramite il nuovo wizard - la pratica come Perizia di stima per esecuzione immobiliare. In tal modo il contenuto della perizia rispecchierà esattamente i contenuti minimi previsti dall'art. 173-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, ossia:
1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2) una sommaria descrizione del bene;
3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;
6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
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