Gli aumenti conseguenti al riclassamento catastale.
Il comma 335 dell’art. 1 della legge finanziaria 2005 (legge n. 311/04) prevede la revisione del classamento catastale: ciò comporterà un aumento delle rendite catastali che avrà ripercussioni su tutti i tributi per i quali, come base di calcolo, si ha riguardo alla rendita catastale stessa: IRPEF, ICI, imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Esaminiamo singolarmente i diversi tributi:
- IRPEF: nei casi in cui l’immobile non sia locato, il proprietario dello stesso viene considerato percettore di un reddito che è dato dalla rendita catastale dell’immobile stesso rivalutata del 5% (valore che viene incrementato di 1/3 qualora si tratti di abitazione secondaria);
- ICI: la base imponibile di questo tributo è costituita dalla rendita catastale dell’immobile, in vigore al 1° gennaio dell’anno considerato, rivalutata del 5% e moltiplicata poi per 100 per i fabbricati delle categorie A, B e C; per 50 per i fabbricati delle categorie D e A/10; e per 34 per gli immobili rientranti nella categoria C/1;
- IMPOSTA DI REGISTRO: la base imponibile di questa imposta non è costituta dalla rendita catastale dell’immobile, bensì dal prezzo o dal valore dichiarato nell’atto. Poiché, però, il Fisco non compie accertamenti di valore dell’immobile qualora il contribuente dichiari un prezzo superiore al valore catastale, è molto frequente l’occultamento di parte del prezzo convenuto al fine di dichiarare un prezzo che sia di poco superiore al valore catastale dell’immobile stesso. Un incremento delle rendite catastali va, pertanto, ad incidere sul gettito delle imposte di registro, ipotecaria e catastale poiché costringe il contribuente ad aumentare il valore del prezzo dichiarato. Ma vediamo come si calcola il valore catastale dell’immobile:
a) per i fabbricati non qualificabili come prima casa la valutazione automatica si calcola applicando alle rendite catastali il coefficiente di rivalutazione pari al 5% e moltiplicando poi il prodotto risultante con i coefficienti di cui al DM del 14/12/91 rivalutati del 20%: per gli immobili C/1 ed E la rendita catastale deve essere moltiplicata per 42,84; per gli immobili rientranti nelle categorie A/10 e D la rendita catastale dovrà essere moltiplicata per 63; per tutte le altre categorie catastali, infine, la rendita dovrà essere moltiplicata per 126;
b) per quanto riguarda, invece, gli immobili qualificabili come prima casa, la valutazione automatica si calcola attraverso l’applicazione alla rendita catastale del coefficiente di rivalutazione del 5% moltiplicando poi il relativo prodotto per i coefficienti fissati dal DM 14 dicembre 1991 rivalutati del 10%.
Per quanto riguarda i contratti di locazione,la legge finanziaria per il 2005 ha disposto che sia ai fini IRPEF che ai fini dell’imposta di registro, il Fisco non potrà effettuare verifiche nei casi in cui la base imponibile costituita dal canone di locazione sia superiore a determinate soglie, ovvero:
· ai fini IRPEF l’accertamento non verrà effettuato laddove i redditi dei fabbricati derivanti da locazione siano stati dichiarati in misura non inferiore all’importo maggiore tra il canone di locazione che risulta dal contratto ridotto del 15% ed il 10% del valore catastale dell’immobile;
· ai fini dell’imposta di registro, invece, non si procede ad accertamento quando il canone di locazione risultante dal contratto sia stato dichiarato in misura non inferiore al 10% del valore catastale dell’immobile in oggetto.
Per consultare il testo della Legge n. 311/04
http://www.geonetwork.eu/centrostudi/index.php?option=content&task=view&id=185&Itemid=55