Le agevolazioni fiscali per gli immobili sottoposti a vincolo storico-artistico
La legge n. 413/91 prevede che “in ogni caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico-artistico ………è determinato mediante applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato”.
Tale previsione normativa ha importantissime ripercussioni in materia di tributi immobiliari che determinano la loro base imponibile sulla rendita catastale, in particolare l’ICI e le imposte sui trasferimenti, cioè l’imposta di registro, l’IVA, le imposte ipotecaria e catastale che si applicano alle compravendite, alle donazioni ed alle successioni.
Con riferimento ad esempio, alle imposte sugli acquisti, l’imposta di registro è pari al 3% (anziché al 7%), indipendentemente dal fatto che si tratti o meno di immobile adibito a prima casa e dalla classificazione o meno come immobile di lusso.
Le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa per le prime case e nella misura proporzionale, pari al 3% per gli altri immobili.
In conformità con quanto affermato dalla Commissione Tributaria centrale, non si potrebbe, inoltre, procedere ad accertamenti fiscali nel caso in cui il valore dichiarato della compravendita non superi quello catastale. Il valore catastale, in questo caso, dovrebbe essere determinato moltiplicando la rendita catastale ridotta ed aggiornata, per i relativi coefficienti (110 per la prima casa e 120 per le altre abitazioni).
Nel caso in cui, però, venga dichiarato un valore troppo basso, nelle vendite di immobili vincolati, sorge il diritto di prelazione a favore dello Stato. Il proprietario dell’immobile ed il notaio incaricato dovranno, cioè, comunicare al Ministero dei Beni Culturali l’avvenuta vendita ed il relativo prezzo.
Il Ministero, la Regione o altro ente pubblico che vi abbia interesse, entro 60 giorni, potrà decidere se acquistare l’immobile. Tale diritto di prelazione opera anche nel caso di donazioni. Nel caso, invece, di immobili caduti in successione, essa non opera. Tornerebbe, pertanto, ad essere conveniente, in questo caso, la denuncia dei soli valori catastali, ai fini del calcolo delle imposte ipotecaria e catastale.