Caratteristica data del contratto
L'andamento del mercato immobiliare (che è slegato dall'inflazione) viene espresso dal saggio di variazione del mercato immobiliare. Poiché il valore dei comparabili deve essere rilevato entro il semestre precedente alla data della stima, si utilizza il saggio di variazione semestrale del mercato immobiliare.
Questo valore può essere desunto anche raffrontando i valori OMI per la tipologia e la zona in esame fra due diversi semestri. Ad esempio, supponiamo che il valore a m² per un appartamento di civile abitazione in Torino, zona centrale, in questo semestre sia pari a € 1515 e nel semestre precedente a € 1500.
Il saggio di variazione semestrale del mercato immobiliare sarà pari all'1% (15/1500*100). Supponiamo che la data della stima sia il 16 novembre 2025.
Si calcolano dapprima i differenziali (in mesi) fra la data del contratto di ogni comparabile e la data della stima.
CALCOLO DEL DIFFERENZIALE IN MESI
| BENE A | BENE B | BENE C | |
|---|---|---|---|
| Data del contratto | 10/05/2025 | 13/08/2025 | 12/07/2025 |
| Differenziale in mesi | 6 | 3 | 4 |
Successivamente si calcola il prezzo marginale della caratteristica, che sarà pari al prodotto fra il prezzo del comparabile per il tasso mensile di variazione del mercato immobiliare (es. 0,01/6*290000).
CALCOLO DEL PREZZO MARGINALE DELLA CARATTERISTICA
| BENE A | BENE B | BENE C | |
|---|---|---|---|
| Prezzo del comparabile | € 290.000 | € 375.000 | € 310.000 |
| Prezzo marginale (mensile) | € 483 | € 625 | € 517 |
Infine, per calcolare il prezzo della caratteristica, moltiplicheremo il prezzo marginale per il differenziale.
CALCOLO PREZZO DELLA CARATTERISTICA
| BENE A | BENE B | BENE C | |
|---|---|---|---|
| Differenziale in mesi | 6 | 3 | 4 |
| Prezzo marginale (mensile) | € 483 | € 625 | € 517 |
| Prezzo della caratteristica | € 2.900 | € 1.875 | € 2.067 |
Ciò significa che se il bene A fosse stato venduto in data 16 novembre 2025, il suo più probabile valore di mercato sarebbe stato maggiore per un importo di € 2.900.
VALORI ALLA DATA DELLA STIMA
| BENE A | BENE B | BENE C | |
|---|---|---|---|
| Prezzo del comparabile | 290.000 | 375.000 | 310.000 |
| Prezzo della caratteristica | € 2.900 | € 1.875 | € 2.067 |
| Prezzo alla data della stima | € 292.900 | € 376.875 | € 312.067 |
Nota
Questa caratteristica al momento ha poco significato visto che il saggio di variazione semestrale del mercato immobiliare è prossimo allo zero.