Stima per cost approach
EXPERT Stime & Esecuzioni Immobiliari ci permette di utilizzare la Stima per cost approach in abbinamento alla Stima per capitalizzazione del reddito ed alla Stima per confronto diretto oppure per market comparison approach (MCA) o Stima libera.
Il Cost Approach è un procedimento di stima mirato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell'edificio, eventualmente deprezzato. È detto anche metodo del costo di ricostruzione deprezzato.
La stima del costo di ricostruzione deprezzato è richiesta in particolare nella stima di edifici destinati a finalità strumentali e nella stima di immobili speciali di aziende agricole e industriali.
Il metodo si fonda sul principio che nella maggior parte dei casi un investitore non sarà disposto a pagare per un immobile una somma superiore al valore del terreno sul quale l'immobile è costruito e al costo di costruzione dell'edificio, al netto di un eventuale deprezzamento.
In altri termini, l'acquirente potenziale opterà tra l'acquisto di un immobile esistente e la costruzione di un edificio con le stesse caratteristiche su un terreno simile, tenendo conto del grado di deprezzamento del bene esistente.
Si dovrà dapprima calcolare il costo di costruzione totale, sommando:
- il costo di costruzione delle singole parti del complesso analizzato
- le spese tecniche necessarie
- gli oneri comunali da versare
Andrà quindi calcolato il valore dell'area (come percentuale del costo di costruzione o a metro quadro) e successivamente l'utile promotore.
Sommando i tre valori (costo di costruzione, valore dell'area ed utile promotore) avremo il valore a nuovo, cui andrà sottratto il deprezzamento.
Il deprezzamento potrà essere calcolato con la funzione lineare oppure applicando la formula proposta dall'U.E.C. (Union Européenne des Expert Comptables Economiques et Financiers)
Esempio: valutazione di un capannone industriale.
- inseriamo dapprima i costi di costruzione a metro quadro per le singole parti dell'immobile o complesso immobiliare oggetto di stima. Le superfici devono essere inserite nell'apposita sezione Calcolo delle superfici
- inseriamo quindi le spese tecniche (progettazione architettonica, progettazione impianti, progettazione strutture, sicurezza, direzione lavori ecc.)
- inseriamo gli oneri comunali (oneri di urbanizzazione primaria e secondaria)
La somma delle tre componenti appena aggiunte rappresenta il costo di costruzione totale:
CC
COSTO DI COSTRUZIONE
€ 581.060,00
+
ST
SPESE TECNICHE
€ 58.106,00
+
OC
ONERI COMUNALI
€ 37.280,67
=
CT
SOMMA COSTO DI COSTRUZIONE
€ 676.446,67- calcoliamo ora il valore dell'area. È possibile calcolare il valore a metro quadro o come percentuale di CT (rapporto di complementarietà). Nel nostro esempio il valore dell'area sarà pari al 20% del costo di costruzione totale.
VA VALORE DELL'AREA 20,00% € 135.289,33
- passiamo quindi a calcolare l'utile promotore, applicando una percentuale del 15% (ma potrebbe essere diversa per ogni singolo componente) a tutti i valori finora calcolati
Il valore al nuovo sarà quindi dato dalla somma di:
CT
SOMMA COSTO DI COSTRUZIONE
€ 676.446,67
+
VA
VALORE DELL'AREA
€ 135.289,33
+
UP
UTILE PROMOTORE
€ 121.760,40
=
VN
VALORE AL NUOVO
€ 933.496,40- l'ultimo "passaggio" è calcolare il deprezzamento. Dovremo stabilire le percentuali di incidenza delle varie componenti dell'edificio sul totale, imputando anche le relative vite utili (in anni) e gli anni di vetustà. Sarà possibile anche inserire importi fissi (nell'esempio 50.000 euro per gli interventi di contenimento energetico). Il deprezzamento potrà essere calcolato in modo lineare o tramite la formula proposta dall'UEC
Nell'esempio il deprezzamento (calcolato in modo lineare) è pari a € 188.901,01 e quindi il risultato finale della stima è:
VN
VALORE AL NUOVO
€ 933.496,40
-
DP
DEPREZZAMENTO LINEARE
€ 188.901,01
=
CD
VALORE DI COSTO DEPREZZATO
€ 744.595,40