Esempio di stima tramite M.C.A
Proponiamo nel seguito un esempio di stima tramite il Market Comparison Approach. A fine esempio è presente un link dal quale scaricare la pratica in formato Expert Stime Immobiliari.
Unità immobiliare oggetto di valutazione
- appartamento sito al piano primo di un fabbricato - dotato di ascensore
- superficie interna pari a mq 59,47
- due balconi coperti della superficie complessiva di mq 9,87
- cantina pertinenziale al piano terreno di mq 3,40
- stato di manutenzione buono
- n. 1 posto auto coperto al piano seminterrato
Comparabili
Unità n. 1
- appartamento sito al piano secondo di un fabbricato dotato di ascensore
- superficie interna pari a mq 70,14
- due balconi coperti della superficie complessiva di mq 8,20
- cantina pertinenziale al piano terreno di mq 3
- posto auto coperto al piano seminterrato
- stato di manutenzione ottimo
- n. 1 posto auto coperto al piano seminterrato
- prezzo desunto dall'atto di compravendita € 265.000 in data 14/5/2025
Unità n. 2
- appartamento sito al terzo di un fabbricato dotato di ascensore
- superficie interna pari a mq 60,00
- due balconi coperti della superficie complessiva di mq 5,90
- cantina pertinenziale al piano terreno di mq 3,8
- stato di manutenzione buono
- n. 1 posto auto coperto al piano seminterrato
- prezzo desunto dall'atto di compravendita € 245.000 in data 20/7/2025
Unità n. 3
- appartamento sito al terzo di un fabbricato dotato di ascensore
- superficie interna pari a mq 62,38
- due balconi coperti della superficie complessiva di mq 11,40
- cantina pertinenziale al piano terreno di mq 3
- stato di manutenzione buono
- nessun posto auto coperto al piano seminterrato
- prezzo desunto dall'atto di compravendita € 205.000 in data 10/8/2025
Rapporti mercantili ed altri parametri utilizzati
- cantina = 25% della superficie principale
- balconi = 30% della superficie principale
- valore del posto auto coperto interrato = € 35.000
- livello di piano = 2% del prezzo
- saggio semestrale di rivalutazione = 0,25%
- stato di manutenzione = € 300/mq per passare da un valore al successivo della scala dicotomica utilizzata (normale/buono/ottimo)
Creazione della pratica
Utilizziamo la funzione File | Nuovo documento. Nel wizard – avendo nei nostri immobili oggetto di confronto, oltre alla superficie principale, anche le superfici dei balconi e della cantine – impostiamo il flag Differenzia superfici principali e secondarie.
Come caratteristiche che andremo ad esaminare impostiamo:
- livello di piano (percentuale - del prezzo)
- stato di manutenzione generale (prezzo al mq)
- posto auto coperto (prezzo)
Premendo Fine verrà creata la nuova pratica. Tralasciando tutti gli altri aspetti (descrizione del bene, atti di provenienza, situazione ipo-catastale ecc.) che andranno a comporre la relazione di stima, concentriamoci sui dati da inserire per effettuare il calcolo.
Superfici
Procediamo con l'inserimento delle superfici dell'immobile oggetto di stima, selezionando l'apposita sezione Calcolo delle superfici e richiamando la funzione Appendi da archivio tramite il menu contestuale associato al tasto destro del mouse o tramite il pulsante Operazioni.
Selezioniamo quindi le tipologie di superfici e i relativi rapporti mercantili. Nel nostro caso avremo:
- superficie - principale 100%
- balconi coperti 30%
- cantine non collegate ai vani principali 25%
Naturalmente i suddetti criteri possono essere liberamente modificati dal tecnico estimatore.
Inseriamo quindi le superfici dell'immobile oggetto di stima:
- mq 59,47 quale superficie principale
- mq 9,87 per i balconi
- mq 3,40 per la cantina
Spostiamoci ora nella sezione Valori, coefficienti e stime | Market comparison approach.
Premiamo il pulsante Impostazioni MCA e prezzi marginali e selezioniamo Visualizza superficie secondarie, inserendo le denominazioni Superficie balconi e Superficie cantine ed associandole alle relative superfici.
Inseriamo quindi nell'apposito campo il saggio di variazione semestrale pari allo 0,25%.
Procediamo con l'inserimento dei prezzi di vendita e delle relative date di compravendita (date di stipula) per i comparabili e la data di stima per il subject. Come si può vedere vengono automaticamente calcolati i differenziali in mesi ed il prezzo della caratteristica.
Inseriamo ora le superfici per i comparabili esattamente come abbiamo fatto per il subject.
Premendo sul campo Superficie commerciale di ciascun comparabile avremo la possibilità di specificare i valori in mq ed i relativi rapporti mercantili sulla base della tipologia.
Anche in questo caso vengono immediatamente calcolati i differenziali (in questo caso la differenza in mq fra la superficie del subject e quella di ciascun comparabile) ed il prezzo della caratteristica (ponendo come prezzo marginale il minore dei prezzi medi).
Per le successive due caratteristiche, superficie dei balconi e superficie delle cantine basterà specificare il relativo rapporto mercantile (30% e 25%)
Passiamo ora ad esaminare la caratteristica Livello di piano ed inseriamo i valori:
- piano 2° con ascensore per il - primo comparabile
- piano 3° con ascensore per il secondo comparabile
- piano 3° con ascensore per il terzo comparabile
- piano 1° con ascensore per l'immobile - oggetto di stima
- 2% del prezzo come valore percentuale per il calcolo del prezzo marginale
Per la successiva caratteristica, stato di manutenzione inseriremo:
- ottimo per il primo comparabile
- buono per il secondo comparabile
- buono per il terzo comparabile
- buono per il subject
La scala ordinale associata alla caratteristica è stata così redatta:
- "normale, valore numerico: 1
- "buono", valore numerico: 2
- "ottimo", valore numerico: 3
Il prezzo necessario per passare da un livello qualitativo all'altro è stabilito in € 300 a mq.
Inseriamo ora il numero di posti auto (uno per i comparabili 1 e 2 e per il subject, zero per il comparabile 3) ed il relativo valore di mercato, che abbiamo stabilito essere € 35.000.
Una volta esaminate tutte le caratteristiche otteniamo immediatamente i risultati.
Attraverso la funzione Stampe | Stampa scheda di valutazione immobili è possibile ottenere il report dettagliato del calcolo.