Stima per confronto diretto
Il Valore medio di mercato unitario al mq è calcolato sulla base di n valori di riferimento imputati tramite l'apposita tabella, in cui è possibile indicare anche la fonte (es. borsino immobiliare, agenzia xy, ecc). Nel caso siano stati indicati i dati per il calcolo dell'OMI all'interno di questa tabella saranno già presenti il valore minimo e massimo presenti nella banca dati OMI del AdE.
Il Valore unitario stimato al mq dovrà essere imputato direttamente dal tecnico.
A questi valori vengono applicati uno o più coefficienti di differenziazione prelevandoli da quelli presenti in archivio (tipologia edilizia, qualità dell'edificio, vetustà, esposizione, ecc) o inserendo valori personalizzati. Tali coefficienti di differenziazione rappresentano le caratteristiche qualitative dell'immobile oggetto di stima. Il prodotto di tutti i coefficienti va a formare il coefficiente globale che applicato al valore unitario ed alla superficie concorre a formare il più probabile valore di mercato dell'immobile oggetto di stima.
Nel caso si si utilizzi anche il metodo di calcolo Stima per capitalizzazione del reddito sarà necessario inserire il Reddito netto annuale ed il Saggio di capitalizzazione che si potrà ricavare applicando al Saggio ordinario medio una serie di aggiunte e detrazioni in base alle caratteristiche dell'immobile.
Nel caso si si utilizzi anche il metodo di calcolo Stima per Cost approach sarà necessario inserire il Valore area unitario al mq., la Superficie area, il Costo di costruzione unitario al mq.
Coefficienti di differenzazione
I coefficienti di differenziazione sono numeri moltiplicatori che permettono di correggere le quotazioni medie delle tabelle per ottenere le quotazioni degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle tipiche della media. Qualsiasi coefficiente minore di 1 produce un ribasso della quotazione media. Contrariamente, qualsiasi coefficiente maggiore di 1 produce un aumento di tale quotazione. Il coefficiente 1 non va considerato, significando uguaglianza rispetto alla quotazione media di riferimento.
Di regola, quando è necessario applicare più di un coefficiente di differenziazione, si stabilisce un coefficiente globale unico, moltiplicando tra loro tutti i coefficienti, e applicando, quindi, tale coefficiente globale al valore oggetto di stima
Esempio:
Per la determinazione del valore di mercato dell'immobile
si è ritenuto pertanto equo applicare i seguenti coefficienti:
Coefficienti di differenziazione che interessano l'alloggio da stimare
- vetustà dal 1977 anno di costituzione da visura catastale - 40 anni: 0,73
- zona: A comune con meno di 20.000ab (rif. art.16 lg 865 del 22/10/1971): 1,10
- impianti tecnologici obsoleti: 0,90
Coefficiente globale unico: 0,73 x 1,10 x 0,90= arrotondato 0,7227
Valore unitario ponderato alloggio: €/mq. 1493,76 x 0,7227 = €/mq. 1079,54
Moltiplicando i valori ponderati ottenuti per la superficie commerciale dell'unità
si otterranno i seguenti valori:
Abitazione civile: €/mq 1079,54 x mq.105 = € 113.351,70