Caratteristica superficie
Nel caso non siano disponibili dati certi ricavabili da atti di compravendita, è possibile utilizzare i c.d. prezzi offerta, ossia quelli che espongono le agenzie immobiliari (che solitamente sono più alti dei c.d. prezzi domanda).
In questo caso i prezzi offerta devono essere allineati utilizzando il c.d. rapporto strumentale di allineamento. Questo rapporto – stimato dal tecnico – varia in base all'andamento del mercato. Se la domanda è sostenuta sarà vicino ad 1, se la domanda è scarsa potrà arrivare a 0,90. Ad esempio:
ALLINEAMENTO PREZZI DI COMPRAVENDITA
| BENE A | BENE B | BENE C | |
|---|---|---|---|
| Prezzo del comparabile | € 290.000 | € 375.000 | € 310.000 |
| Rapporto strumentale | 0,965 | 0,965 | 0,965 |
| Prezzo di compravendita allineato | € 279.850 | € 361.875 | € 299.150 |
Il prezzo unitario medio di questa caratteristica è dato dal prezzo di vendita (eventualmente allineato) diviso i m² di superficie. Ad esempio:
CALCOLO DEI PREZZI UNITARI
| BENE A | BENE B | BENE C | |
|---|---|---|---|
| Prezzo di compravendita allineato | € 279.850 | € 361.875 | € 299.150 |
| Superficie m² | 90 | 105 | 94 |
| Prezzo unitario medio | € 3.109 | € 3.446 | € 3.182 |
Nota
Il prezzo totale degli immobili cresce all'aumentare della superficie ma non in modo proporzionale.
Si assume come prezzo marginale della caratteristica il minore dei prezzi unitari medi.
Supponiamo che il nostro bene oggetto di stima abbia una superficie pari a 99 m². Dobbiamo calcolare le superfici differenziali, ossia la differenza fra la superficie del bene oggetto di stima rispetto ai comparabili.
CALCOLO SUPERFICI DIFFERENZIALI
| BENE A | BENE B | BENE C | |
|---|---|---|---|
| Superficie del bene oggetto di stima m² | 99 | 99 | 99 |
| Superficie m² | 90 | 105 | 94 |
| Superfici differenziali | 9 | -6 | 5 |
Moltiplicando le superfici differenziali per il prezzo marginale otteniamo il valore della differenza relativamente alla caratteristica esaminata (ossia la superficie).
CALCOLO PREZZO SUPERFICI DIFFERENZIALI
| BENE A | BENE B | BENE C | |
|---|---|---|---|
| Superfici differenziali | 9 | -6 | 5 |
| Prezzo marginale | € 3.109 | € 3.109 | € 3.109 |
| Prezzo delle superfici differenziali | € 27.981 | -€ 18.654 | € 15.545 |
Per ciascun comparabile calcoliamo il prezzo corretto (“prezzo corretto del bene noto rispetto alla differenza superficiaria” ovvero quanto varrebbe ogni comparabile se avesse la superficie del subject).
CALCOLO PREZZO CORRETTO
| BENE A | BENE B | BENE C | |
|---|---|---|---|
| Prezzo del comparabile | 290.000 | 375.000 | 310.000 |
| Prezzo delle superfici differenziali | € 27.981 | -€ 18.654 | € 15.545 |
| Prezzo corretto | € 317.981 | € 356.346 | € 325.545 |
Calcolando ora la media dei prezzi corretti otterremo il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima:
| Descrizione | Valore |
|---|---|
| Prezzo corretto Bene A | € 317.981 |
| Prezzo corretto Bene B | € 356.346 |
| Prezzo corretto Bene C | € 325.545 |
| Somma | € 999.872 |
| Divisione per 3 | / 3 |
| Prezzo medio corretto | € 333.291 |
Fermandoci all'esame di questa caratteristica si ottiene la c.d. stima mono-parametrica superficiaria.
Una delle verifiche di attendibilità previste dal metodo MCA è che la distanza fra i risultati ottenuti con una stima mono-parametrica superficiaria e quelli ottenuti con una stima che prende in esame un maggior numero di caratteristiche non si discosti di più del 5%.
La superficie può essere inserita direttamente nel relativo campo oppure - cliccando sul pulsante raffigurato con i tre puntini - è possibile accedere al calcolo guidato tramite la finestra chiamata Calcolo superficie commerciale, dove si possono indicare le tipologie di superficie e i relativi rapporti mercantili.
Inoltre è anche disponibile il comando Copia rapporti mercantili da subject, che consente di applicare ai comparabili le stesse tipologie e rapporti mercantili usati per il calcolo della superficie dell'immobile oggetto di stima.