Stima per market comparison approach
La stima per Market comparison approach è la procedura consigliata dagli standard nazionali ed internazionali, dalle banche e dagli istituti di ricerca.
Il procedimento consiste nel mettere a confronto l'immobile da stimare (SUBJECT) con almeno tre immobili simili (COMPARABILI) e valutare le singole caratteristiche ricercandone il prezzo marginale.
EXPERT Stime & Esecuzioni Immobiliari gestisce un numero illimitato di comparabili. È possibile inserire ulteriori comparabili attraverso l'utilizzo del comando Appendi.
Per ciascun comparabile, oltre alle caratteristiche di seguito esaminate, sarà possibile specificare:
- Descrizione dell'immobile
- Superficie commerciale dell'immobile
- Allegati di qualsiasi tipo, che verranno poi stampati all'interno del Fascicolo dei comparabili.
È possibile importare uno o più comparabili presenti in un altra pratica tramite il comando Operazioni | Importazione comparabili da altra pratica.
Allo stato attuale le caratteristiche prese in esame da EXPERT Stime & Esecuzioni Immobiliari sono:
- Data del contratto (caratteristica quantitativa lineare il cui prezzo marginale è definito dal saggio di variazione semestrale del mercato immobiliare)
- Superficie commerciale (caratteristica quantitativa non lineare il cui prezzo marginale è dato dal minimo fra i prezzi unitari a mq dei tre comparables)
- Livello di piano (caratteristica quantitativa lineare il cui prezzo marginale è definibile, a scelta dell'utente, secondo diverse metodologie)
- Stato di manutenzione generale (caratteristica qualitativa valutabile secondo tre diversi livelli di qualità: scadente, normale e buono. Il prezzo marginale è definibile, a scelta dell'utente, secondo diverse metodologie)
- Orientamento prevalente (caratteristica qualitativa valutabile tramite una scala ordinale policotomica che ad ogni diverso orientamento associa un valore numerico. Il prezzo marginale è definibile, a scelta dell'utente, secondo diverse metodologie)
- Affaccio (caratteristica qualitativa valutabile secondo un punteggio attribuito dall'utente che prevede due punti per ogni vano principale con fattore di luminosità superiore ad 1/8 e un punto per ogni vano accessorio o complementare con fattore di luminosità superiore ad 1/16. Il prezzo marginale è definibile, a scelta dell'utente, secondo diverse metodologie)
- Panorama (caratteristica qualitativa valutabile secondo tre diversi livelli di qualità: scadente, normale e buono. Il prezzo marginale è definibile, a scelta dell'utente, secondo diverse metodologie)
- Inoltre sono previste cinque caratteristiche "libere", personalizzabili tramite il pulsante
Impostazioni MCA e prezzi marginali. Ciascuna di queste caratteristiche può assumere una scala di valori propria, personalizzabile tramite il pulsanteValori delle caratteristiche MCA. In questo modo è possibile utilizzare nel calcolo fino a dieci diverse caratteristiche (oltre alla data ed alla superficie)
Le diverse metodologie di calcolo del prezzo marginale delle singole caratteristiche possono essere impostate tramite il pulsante Impostazioni MCA e prezzi marginali, e comprendono:
- Saggio di variazione dei prezzi calcolato
- Prezzo al mq
- Prezzo totale
- Percentuale del prezzo
- Percentuale del prezzo (livello di piano) che si differenzia nel caso di piano superiore o inferiore
- Percentuale del prezzo medio minimo
- Sistema di stima
Nel caso vi siano superfici secondarie è possibile abilitare il relativo check Differenzia superfici principali e secondarie. Esse possono essere definite tramite il link Definisci superfici che permette di associare una o più tipologie di superfici imputate ad un determinato "gruppo". Ad esempio "Superficie balconi" potrà essere collegata a Balconi coperti, mentre "Superficie cantine" potrà essere collegata a Cantine non collegate ai vani principali. Caratteristica molto importante è che un gruppo può essere associato a n superfici.
I prezzi marginali così calcolati vengono moltiplicati per i differenziali di ogni caratteristica tra ciascun comparable e il subject arrivando così al prezzo delle singole caratteristiche.
Sommando al prezzo di vendita di ciascun comparable i prezzi delle varie caratteristiche si arriva a definire il prezzo corretto medio che, una volta verificata la stima tramite le percentuali di scostamento, rappresenterà il più probabile valore di mercato dell'immobile oggetto di stima.
Concetti di base
Il valore di un immobile è il risultato della somma dei valori delle caratteristiche che lo compongono.
La stima per MCA (metodo del confronto di mercato) è basata sulle differenze quantitative di queste caratteristiche tra il bene incognito e il bene noto (e sul loro valore corrispondente). Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale di un immobile in funzione della variazione della quantità della caratteristica.
Comparabili
Beni comparabili (minimo tre) appartenenti alla solita tipologia e zona del bene oggetto di stima (subject). I dati devono essere desunti da compravendite reali effettuate in data non anteriore a sei mesi rispetto a quella della stima.
È necessario conoscere, oltre al prezzo reale ed alla data di stipula, le caratteristiche di ogni comparabile (superficie e piano che sono desumibili facilmente, ma anche altre caratteristiche come vedremo nel seguito, che sono molto difficili da reperire se non tramite sopralluogo).
Caratteristiche di confronto prese in esame
Devono essere misurabili. Possono essere di tipo:
- Quantitativo (se possono essere ridotte ad un numero che ne esprime la misura)
- Lineari (se all'aumentare della misura c'è un aumento direttamente proporzionale del valore)
- Non lineari (il rapporto fra misura e valore è normalmente espresso in forma di curva)
- Qualitativo (per poterle misurare è necessario costruire una scala apposita)
Esempi di caratteristiche che possono essere prese in esame
- Quantitative lineari: data della compravendita, livello di piano
- Quantitative non lineari: superficie (principale, secondaria ecc.)
- Qualitative: affacci presenti, orientamento prevalente, stato di manutenzione generale, stato degli impianti, qualità architettonica ecc.
Determinazione del prezzo marginale
La determinazione del prezzo marginale varia a seconda del tipo di caratteristica:
- Quantitative lineari: il prezzo marginale corrisponde al prezzo unitario (uguale per tutti i comparabili)
- Quantitative non lineari: il prezzo marginale corrisponde al prezzo unitario minimo fra i comparabili
- Qualitative: il prezzo marginale è quello necessario per passare da un nomenclatore ad un altro nella scala di intervalli definita (ad esempio il prezzo a m² necessario per passare da uno stato di manutenzione normale a buono)