Caratteristica livello di piano
Il livello di piano è una caratteristica di tipo quantitativo lineare ma c'è una importante differenza nel caso sia o meno presente l'ascensore.
Nel caso sia presente l'ascensore la caratteristica assumerà valori positivi crescenti e proporzionali col livello di piano. Nel caso non sia presente l'ascensore la caratteristica assumerà valori negativi decrescenti e proporzionali col livello di piano.
| Piano | Con ascensore | Senza ascensore |
|---|---|---|
| Interrato | -1 | -1 |
| Seminterrato | -0,5 | -0,5 |
| Terra | 0 | 0 |
| Rialzato | 0,5 | 0,5 |
| Primo | 1 | 1 |
| Mezzanino | 1,5 | 1,5¹ |
| Secondo | 2 | 1² |
| Piano n oltre il 2° | n | 3 - n |
| Piano n ultimo | n + 0,5 | 3 - n |
| Piano n attico | n + 1 | 3 - n |
¹ pari a 3 - n = 3 - 1,5 = 1,5
² pari a 3 - n = 3 - 2 = 1
Supponiamo che l'immobile oggetto di stima sia situato al 3° piano con ascensore (valore numerico 3).
I comparabili sono situati al livello di piano seguente:
| LIVELLO DI PIANO CORRETTO | BENE A | BENE B | BENE C |
|---|---|---|---|
| Livello di piano | 2° senza asc. | 4° con asc. | 1° con asc. |
| Livello di piano corretto | 1 | 4 | 1 |
Per calcolare il prezzo marginale della caratteristica (livello di piano) si deve dapprima calcolare il saggio di variazione del livello di piano generico (r,vpp) fra ciascuno dei comparabili.
r,vpp è pari al rapporto fra la differenza di valore unitario a metro quadro di due immobili posti a due livelli di piano differenti ed il valore unitario a metro quadro del secondo immobile, ossia:
| r,vpp | |
|---|---|
| Formula | 𝑟vpp = (Pimm,1 − Pimm,2) / Pimm,2 |
Nel nostro esempio si dovranno calcolare i valori di r,vpp per A-B, per B-A, per B-C e per C-B. Restano esclusi dal confronto A-C e C-A in quanto non vi è differenza di livello di piano.
Il valore di r,vpp va diviso per il differenziale di piano di ciascun confronto fino ad ottenere un rapporto mercantile unitario ed un rapporto mercantile medio che rappresenta il saggio di variazione del livello di piano da utilizzarsi per calcolare il prezzo marginale della caratteristica per gli immobili del nostro esempio.
| CALCOLO RAPPORTO MERCANTILE | A e B | B e A | A e C | C e A | B e C | C e B |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Saggio di variazione di piano | -0,09778 | 0,10837 | - | - | 0,08295 | -0,07660 |
| k (differenze di piano) | -3,00000 | 3 | - | - | 3 | -3 |
| Rapporto mercantile unitario | 0,0325926 | 0,0361248 | 0,0276498 | 0,0255319 | ||
| Rapporto mercantile (media) | 0,030474768 |
Il prezzo marginale della caratteristica è pari al prezzo del comparabile moltiplicato il rapporto mercantile. In sostanza ogni una unità di piano vale il 3,04% del prezzo
Ad esempio, per il bene A, il prezzo marginale è pari a 290.000 / 0,030474768 = 8837,68
| CALCOLO PREZZO MARGINALE LIVELLO DI PIANO | BENE A | BENE B | BENE C |
|---|---|---|---|
| Prezzo di compravendita | €290.000 | €375.000 | €310.000 |
| Prezzo marginale | €8.838 | €11.428 | 9.447 |
Per calcolare il prezzo della caratteristica “livello di piano”, si dovrà moltiplicare il differenziale fra il piano del subject e quello di ciascun comparabile per il prezzo marginale.
| CALCOLO PREZZO DELLA CARATTERISTICA | BENE A | BENE B | BENE C |
|---|---|---|---|
| Differenziale di piano | 2 | -1 | 2 |
| Prezzo marginale | €8.838 | €11.428 | €9.447 |
| Prezzo della caratteristica | €17.675 | -€11.428 | €18.894 |
Ciò significa che se il bene A – considerati gli altri comparabili confrontati – fosse situato al livello di piano dell'immobile oggetto di stima, il suo più probabile valore di mercato sarebbe stato maggiore per un importo di € 17.675.
| VALORI CORRETTI PER LIVELLO DI PIANO | BENE A | BENE B | BENE C |
|---|---|---|---|
| Prezzo del comparabile | 290.000 | 375.000 | 310.000 |
| Prezzo della caratteristica | €17.675 | -€11.428 | €18.894 |
| Prezzo corretto per livello di piano | €307.675 | €363.572 | €328.894 |
Approfondimenti
Come viene calcolato il valore di piano di un comparabile in una stima effettuata tramite MCA?