Caratteristica stato di manutenzione

Per valutare lo stato di manutenzione di un immobile non esiste una unità di misura specifica. Dobbiamo quindi costruire una scala ordinale con valori (punteggi) corrispondenti diversi livelli detti nomenclatori.

Stato di manutenzione	Punteggio
Nomenclatori	Punteggio
Scadente	1
Normale	2
Buono	3

Per il calcolo del prezzo marginale si deve stabilire la spesa media a metro quadro occorrente per passare da un livello qualitativo ad un altro. Ciò può essere fatto, ad esempio, attraverso richieste di preventivi. Nel nostro esempio stabiliamo che l'importo della spesa per passare da un livello qualitativo all'altro sia di € 150 e che il bene oggetto di stima si trovi in uno stato di manutenzione buono (valore numerico 3).

Stato di manutenzione	BENE A	BENE B	BENE C
Stato di manutenzione	scadente	normale	buono
Punteggio	1	2	3

Il prezzo marginale per ciascun comparabile è calcolato moltiplicando la superficie per l'importo della spesa predefinito (€ 150).

PREZZO MARGINALE A LIVELLO	BENE A	BENE B	BENE C
Superficie m²	90	105	94
Prezzo marginale (a livello)	€ 13.500	€15.750	€14.100

Si devono quindi calcolare i differenziali fra lo stato di manutenzione del bene oggetto di stima e gli stati di manutenzione dei singoli comparabili. Il prodotto fra il differenziale ed il prezzo marginale fornisce il prezzo della caratteristica.

PREZZO DELLA CARATTERISTICA	BENE A	BENE B	BENE C
Differenziale	2	1	0
Prezzo della caratteristica	€ 27.00	€15.750	€0

Ciò significa che, portando il bene A allo stato di manutenzione dell'immobile oggetto di stima, il suo più probabile valore di mercato sarebbe stato maggiore per un importo di € 27.000. Si può notare che questa caratteristica non influisce sul bene C in quanto il differenziale con il subject è zero (il loro stato di manutenzione è equivalente).

VALORI CORRETTI PER MANUTENZIONE	BENE A	BENE B	BENE C
Prezzo del comparabile	€290.000	€375.000	€310.000
Prezzo della caratteristica	€ 27.00	€15.750	€0
Prezzo corretto	€ 317.000	€390.750	€310.000